Xu hướng ESG trong phát triển bất động sản

ESG là bộ tiêu chuẩn đo lường các yếu tố liên quan đến phát triển bền vững và ảnh hưởng của doanh nghiệp đến cộng đồng, được viết tắt bởi Environmental (môi trường), Social (xã hội) và Governance (quản trị doanh nghiệp). Từ khi ra đời vào năm 2004, bộ tiêu chí này đã trở thành xu thế trong nhiều lĩnh vực. Các thuật ngữ hay khái niệm tương tự là đầu tư có trách nhiệm xã hội, đầu tư tác động, đầu tư có trách nhiệm hoặc bền vững.

Ông Leong Boon Hoe - Nhà sáng lập Arcadia Consulting Group, kiêm Giám đốc Điều hành Arcadia Consulting Vietnam cho rằng, hoạt động đầu tư vào ESG toàn cầu đã trải qua năm 2022 đầy triển vọng, song cũng nhiều thách thức về công bố thông tin, cũng như lo ngại gia tăng về "tẩy xanh" (thực trạng doanh nghiệp triển khai hoạt động bền vững, song vẫn duy trì những hoạt động để lại hậu quả về rác thải hay khí nhà kính).

"Cần nói thêm, yếu tố E trong mô hình TOD (phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng) và TOC (phát triển cộng đồng khu dân cư và kinh doanh gắn kết với giao thông công cộng), cùng S trong quy hoạch đô thị là hai vấn đề nên được chú trọng tại Việt Nam ở thời điểm hiện tại", ông Leong nói.

Báo cáo tháng 2/2023 từ chính quyền Greater London và Cục Vận tải London cho thấy từ khi triển khai chương trình vùng phát thải cực thấp (ULEZ) vào tháng 4/2019, lượng khí thải thấp hơn 23% trên toàn London so với mức ước tính nếu kế hoạch này không được áp dụng.

Một trong những quốc gia châu Á đi đầu về quy hoạch đô thị, phát triển bất động sản đáp ứng các tiêu chí bền vững là Singapore. Từ năm 2005, chính phủ nước này đã thiết lập hệ thống chấm điểm Green Mark cho tất cả dự án bất động sản cùng các chính sách hỗ trợ chi phí. Từ cam kết này, hơn 49% các tòa nhà ở Singapore đã đạt chuẩn "xanh" của chính phủ.

Sáng kiến Thị trấn xanh (Green Towns) của Uỷ ban Nhà ở và Phát triển (HDB) kéo dài 10 năm từ năm 2020 với mục đích đảm bảo cuộc sống bền vững là điểm nhấn trong lĩnh vực nhà ở xã hội của đảo quốc sư tử. Chương trình tập trung vào các công nghệ mới giúp giảm 15% mức tiêu thụ năng lượng, giao thông xanh, tái chế nước mưa và làm mát các dự án do HDB phát triển.

Ở quy mô doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản Berkeley Group từ Anh là một minh chứng điển hình trong việc đẩy mạnh ESG. Việc quy hoạch tái tạo các "cánh đồng đất nâu" thành những cộng đồng cư dân văn minh, chú trọng phát triển đồng bộ hạ tầng đô thị và sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thực đã giúp doanh nghiệp này đã trụ vững giữa những thăng trầm của thị trường hơn 40 năm qua.

Ông Leong Boon Hoe cũng cho rằng, các nhà đầu tư bất động sản nói chung có thể xem xét các vấn đề về ESG ảnh hưởng đến rủi ro và lợi nhuận phát sinh từ danh mục tài sản của họ như thế nào.

Theo đó, xu hướng đầu tư bền vững trong những năm tới có thể tập trung mạnh vào các yếu tố như: tối ưu hóa các hạng mục đầu tư công hướng tới net-zero, tăng cường tích hợp công nghệ kỹ thuật số, phân tích dữ liệu truyền thông xã hội và trí tuệ nhân tạo trong xây dựng hạ tầng và thành phố thông minh, nâng cao yếu tố S (xã hội) trong ESG bằng việc mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở giá rẻ cho các hộ gia đình có thu nhập thấp và nâng cao chất lượng sống cộng đồng.

 

Chuyên gia nói gì về ESG tại Việt Nam?

Khía cạnh E (môi trường) của ESG không mới với các công trình dân dụng tại Việt Nam, bao gồm khí thải nhà kính, hiệu quả năng lượng, quản lý chất thải và tiết kiệm nước. Yếu tố này phần lớn được quy định bởi những chứng chỉ công trình xanh như LEED và chứng nhận sản phẩm như Energy Star, BREEAM, Green Globes, Fitwel.

Trong khi đó, các mối quan tâm xã hội như sức khỏe con người, phúc lợi và khả năng tiếp cận ngày càng được xem xét trong quá trình phát triển và sử dụng tòa nhà, từ căn hộ gia đình, văn phòng cho thuê đến mặt bằng bán lẻ.

Không nằm ngoài xu hướng của thế giới, thị trường bất động sản Việt Nam cũng bắt nhịp với ESG. Đến cuối năm 2021, Việt Nam có khoảng 200 tòa nhà "Công trình xanh" trên cả nước, theo Hội đồng Công trình xanh Việt Nam.

Theo ông Marc Townsend - Cố vấn cấp cao Arcadia Consulting Group và Chủ tịch Arcadia Consulting Vietnam, ESG được định nghĩa bằng nhiều yếu tố như lượng khí thải carbon, sử dụng năng lượng, môi trường làm việc cùng các vấn đề bên ngoài khác gây ra chi phí xã hội. "Các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam có thể xúc tiến ESG bằng cách tập trung vào những biến số định tính phù hợp với từng công ty, đồng thời phân tích định lượng chi phí xã hội, tác động và tương tác tổng thể với chất lượng cộng đồng địa phương", vị này nói.

Ông Townsend cũng cho rằng, khi doanh nghiệp bất động sản cân nhắc nghiên cứu lộ trình triển khai ESG từ quan điểm này, ESG sẽ dần đơn giản hóa và trở thành nghiên cứu cơ bản về kinh tế. Các cơ quan địa phương đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển các hướng dẫn và công cụ đo lường chuyên biệt, nhằm hỗ trợ doanh nghiệp và các nhà đầu tư bất động sản định giá và quản trị, tiêu chuẩn hóa dữ liệu yếu tố đánh giá ESG hiệu quả hơn.

"Các công ty đầu tư, dù đặt trụ sở hay tiếp thị quỹ tại châu Âu, sẽ yêu cầu báo cáo mức độ phù hợp của các khoản đầu tư của họ với Phân loại của Liên minh châu Âu (European Union Taxonomy), bất kể chiến lược đầu tư của họ là gì. Vì vậy, doanh nghiệp Việt cần xem xét công bố thông tin dựa trên yêu cầu từ Liên minh châu Âu với các công ty địa phương nếu muốn thu hút các nhà đầu tư châu Âu", ông Townsend nói.

Các chuyên gia cũng cho rằng, trước bối cảnh năm 2023, nền kinh tế với những bất ổn tiềm tàng làm dấy lên lo ngại trong việc tập trung dài hạn vào ESG. Và với nhiều doanh nghiệp, các nỗ lực tương ứng có thể bị trì hoãn. Do đó, những nỗ lực ESG, đặc biệt là những đề xuất mang lợi nhuận trực tiếp về hiệu quả sử dụng năng lượng, sức khỏe con người trong các tòa nhà có thể ví như những món hàng xa xỉ.

"Việc chi tiêu thông minh nhằm duy trì các sáng kiến xã hội có thể được các bộ phận hỗ trợ trong công ty thực hiện. Đồng thời, việc chuẩn bị lộ trình ESG cho một giai đoạn kinh tế ổn định hơn sẽ cho phép các doanh nghiệp thực hiện điều chỉnh, thay vì chờ kế hoạch vốn 5-10 năm tiếp theo", ông Leong nhấn mạnh.

Về phương diện S trong ESG, theo ông Townsend, việc cân đối cung cầu thị trường nhà ở, cải thiện khả năng tiếp cận và hòa nhập cộng đồng vẫn tiếp tục là bài toán đầu tư cấp thiết tại Việt Nam những năm tới. "Tất cả hướng tới những \\'thành phố đáng sống\\', hạ tầng đô thị và mạng lưới giao thông tích hợp đáng tin cậy, mở rộng không gian đi bộ và phương tiện công cộng để thúc đẩy một chương trình nghị sự rộng lớn hơn xung quanh việc cải thiện môi trường sống, khả năng hồi phục và tăng trưởng quốc gia", vị chuyên gia nói.

Đối với lĩnh vực bất động sản khách sạn, các nhà đầu tư và phát triển dự án quan tâm đến đánh giá các yếu tố ESG ở từng giai đoạn trong vòng đời khách sạn. Theo giáo sư Jason Pomeroy - Nhà sáng lập Công ty Pomeroy Studio kiêm Cố vấn cấp cao của Arcadia Consulting, các nhà đầu tư quan tâm sâu sắc đến cách kết hợp tài nguyên tái tạo vào địa điểm của mình, cũng như cân nhắc tham chiếu văn hóa địa phương nhằm kiến tạo những trải nghiệm độc đáo.

Thiết kế dựa trên nguyên tắc "tính tuần hoàn", bảo tồn năng lượng và tài nguyên, tái sử dụng khi điều chỉnh công năng góp phần tối đa hóa các nỗ lực ESG từ giai đoạn phát triển, giúp dự án đạt những lợi ích dài hạn. Giáo sư Pomeroy là chuyên gia về chủ nghĩa đô thị thẳng đứng, cũng là kiến trúc sư đạt giải thưởng về B House - ngôi nhà không carbon tại Singapore vào năm 2015.

"Triển vọng đầu tư đa tài sản ESG là tích cực. Arcadia Consulting cung cấp dịch vụ tư vấn thiết kế quy hoạch cho các nhà phát triển tại Việt Nam bằng các sáng kiến có trách nhiệm với xã hội, khả thi và cần thiết về mặt tài chính. Chúng tôi giúp khách hàng tham gia vào các phương pháp tiếp cận ESG để kiểm soát tốt hơn các dự án phát triển của họ", ông Leong cho biết.